TÜRKİYE'DE AVUKATLIK HİZMETLERİMİZ

 Kira sözleşmesi, genellikle yazılı olarak yapılması önerilen bir sözleşme türüdür, ancak sözlü olarak da yapılabilmesi mümkündür. Birçok ülkede, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, yazılı bir sözleşme yapılması yasal bir gereklilik olsa da hali hazırda yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin sözlü olarak  yapılması sözleşmeyi geçersiz yahut hükümsüz kılmaz.

Yazılı bir kira sözleşmesi, kiracı ve mal sahibi arasındaki haklar, sorumluluklar, kira bedeli, süre, depozito gibi önemli unsurları belirlemek için kullanılır. Yazılı bir sözleşme, taraflar arasında meydana gelebilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur ve sonradan bir uyuşmazlık çıkması durumunda taraflara dayanak sağlar.

Her ne kadar sözlü kira sözleşmeleri de geçerli olsa da sözlü bir sözleşmenin, yazılı bir sözleşmeye göre daha az güvence sağladığını ve uyuşmazlık vuku bulması halinde ispat sorunu yaratabileceğini unutmamak önemlidir.

  Kira sözleşmeleri genellikle belirli süreli olarak düzenlenmektedir. (1 yıl,5 yıl vb.) Ülkemizdeki yasal düzenlemeler dikkate alındığında kira sözleşmesinin süresinin sonra ermesi durumunda taraflar arasında sona erdirmeye ilişkin bir irade beyanı bulunmadığı takdirde 1 yıl süre ile aynı şartlarda uzayacağı kabul edilmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmeyi süresi dolunca sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya verilmiştir. Kiraya verenin ise sözleşmeyi sona erdirebilmesi ve kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda yer alan sebeplerden en az birinin varlığı gerekmektedir. 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlıklı 347. ve devamı maddelerinde kiracının hangi hallerde ve hangi usulle çıkarılabileceği de ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Böyle bir durumda teknik olarak hukuki destek almanız gerekebileceğinden alanında uzman bir kira avukatı ile çalışmak sürecin lehinize işlemesine sebep olacaktır.

  Depozitonun iadesi, kiracı ve mal sahibi arasında sıkça karşılaşılan bir sorundur. Depozito, genellikle kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının evden çıkması durumunda, mal sahibi tarafından mülkün durumunu kontrol etmek ve olası hasarları karşılamak için alınan bir güvencedir. Bu güvence kiraya mahsup edilemez ya da farklı sebeplerle depozitoya el konulamaz. Eğer ev sahibiniz depozitonuzu geri vermiyorsa, aşağıdaki adımları takip edebilirsiniz:

1. Kira sözleşmenizi ve depozito ile ilgili belgeleri kontrol edin: Depozito miktarı, iade şartları ve süreç hakkında kira sözleşmenizi ve ilgili belgeleri inceleyin. Sözleşmede veya ilgili yasal düzenlemelerde depozitonun ne zaman iade edilmesi gerektiğiyle ilgili hükümler olabilir.

2. Ev sahibinizle iletişime geçin ve depozitonuzun iadesini talep edin. Sorunun ne olduğunu öğrenmek ve durumu çözmek için nazik ve açık bir şekilde konuşmaya çalışın. Yazılı bir iletişim (ihtarname, iadeli taahhütlü posta yolu vb. ) kullanmanız ve bu iletişimin bir kopyasını saklamanız da faydalı olabilir.

3. Ülkemizdeki kira hukuku ve tüketici koruma yasaları, depozito iadesiyle ilgili haklarınızı belirlemektedir. Kiracı olarak, depozitonuzun haksız yere tutulduğunu düşünüyorsanız, yasal danışmanlık almak gibi adımlar atabilirsiniz.

4. Durumu çözmek için hukuki yardım almanız gerekebilir. Bir avukatla görüşmek, haklarınızı ve yasal seçeneklerinizi daha iyi anlamanıza yardımcı olabilir. Avukatınız, mahkemeye başvurma sürecinde size rehberlik edebilir.

Mal sahibi, ortada bir hasar olmamasına rağmen depozito bedelini geri vermemekte direniyor ise kiracı öncelikle usulü şartları sağlayan bir ihtarname çekmelidir. Eğer depozito iadesi ihtarnameye rağmen sağlanmadı ise kiracı icra takibi yolu ile depozitosunu mal sahibinden tahsil edebilecektir.

 Ülkemizdeki yasal düzenlemeler gereği ev sahibinizin sizden iki katı kira istemesi hukuken mümkün değildir. Taraflar kira artışında kira sözleşmelerinde belirledikleri artış oranı ve yasalarca belirlenen sınır kapsamında sorumludur. 

1 Temmuz 2022 itibari ile konutlarda yapılacak kira artışları %25 ile sınırlandırılmış olup mal sahibinin daha yüksek artış isteme imkanı bulunmamaktadır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus bu sınırlamanın yalnızca konut olarak kullanılan taşınmazlarda geçerli olacağı çatılı iş yerlerinde ise 12 Aylık TÜFE ortalamasının kira artış oranında üst sınır olarak belirlenebileceğidir. 

Mal sahibinin yasal oran üzerinde zam istemesi durumunda kiracılar yasal oranda artışı yaparak banka kanalı ile kirayı mal sahibine göndermelidir. Mal sahibinin artış yapmaması nedeni ile kiracıyı taşınmazdan tahliye etmesi mümkün olmamakla beraber şartlar oluştuğunda cezai yükümlülüğü dahi doğabilmektedir.

 Kiracının kirasını ödememesi durumu, kiraya veren (mal sahibi) için ciddi bir sorun olabilir. Ancak, kiracının kirasını ödemediği durumda, evden çıkarma süreci genellikle yasal prosedürlere tabidir ve doğru adımların izlenmesi gerekmektedir. 

Öncelikle kira sözleşmenizde yer alan artış oranına, bedele ve ödeme biçimine dair maddeleri kontrol edip bunlara uygun ödeme yapılıp yapılmadığı tespit edilmelidir. Kiracı kira bedelini ödememekte ya da eksik ödemekte ısrarcı olması durumunda ihtarname göndererek ya da ilamsız icra takibi başlatılarak kiracınıza 30 günlük yasal süre verilmelidir. Bu aşamada usulüne uygun ihtarname çekilmesi oldukça önemli olup uzman desteği almanızı önermekteyiz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiracının Temerrüdü” başlıklı 315. Maddesi şu hükme amirdir:

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracınızın kendisine yapılan ihtara rağmen süresinde ödeme yapmaması durumunda yukarıda yer alan TBK m.315 gereğince icra hukuk mahkemelerinde ya da sulh hukuk mahkemelerinde açılacak dava ile gerek ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini gerekse de kiracınızın taşınmazdan tahliyesini gerçekleştirebilirsiniz. Mahkeme tarafından verilen bir kararla, kiracının tahliyesi ve kira borcunun tahsili sağlanabilir. Kiracıya tahliye süresi verilebilir ve gerektiğinde yetkili merciler tarafından tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Yine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. Maddesi şu şekildedir:

MADDE 352- …Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir…

Kiracınızın 30 günlük yasal süresinde borcunu ödemesi ancak daha sonra tekrar kira bedelini eksik ödemesi ya da ödememesi durumunda ikinci bir ihtarname ile kiracınızın temerrüde düştüğünü tespit edebilir ve yukarıda yer verdiğimiz TBK m. 352/2 gereğince kiracınızı iki haklı ihtar nedeni ile tahliye edebilirsiniz.

 Kiracınızın evi başka bir kişiye kiralaması durumunda kiracıyı tahliye etme imkanınız doğmaktadır. Türk Borçlar Kanununun “Alt kira ve kullanım hakkının devri “ başlıklı 322. Maddesinin 2. Fıkrası şu şekildedir

MADDE 322- …Kiracı, Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez..

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı olarak rızası bulunmaması durumunda, kiracının kiralananı alt kiraya verme hakkı bulunmamaktadır. Ancak kiraya verenin kiralananın alt kiraya verilmesi hususunda yazılı rıza verilmesi gerekmektedir. Kiraya verenin sözlü rızası geçerli değildir.

Alt kira sözleşmesi yapılması halinde; asıl kira sözleşmesi sona erince alt kira sözleşmesi de sona erecektir. Dolayısıyla kiraya veren asıl kira sözleşmesinin sona erdiğini gerekçe göstererek kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir. Kiralananın izinsiz olarak alt kiraya verilmesi halinde kiraya veren tahliye davası açabilir. Alt kiracının kötüniyetli olması halinde kendisinden ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.

6098 sayılı TBK’nın “Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu” başlıklı 316. Maddesi şu hükme amirdir:

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. 

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. 

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kira sözleşmesinde evin veya işyerinin “başkasına kiraya verme yasağı” olmasına rağmen söz konusu taşınmaz 3. kişiye kiraya verilmiş ise asıl kiracıya karşı ihtar gönderilerek 30 gün içinde sözleşmeye aykırılığın giderilmesi ve sözleşmenin maddelerine uygun davranılması istenmelidir. Gönderilen ihtara rağmen sözleşmeye aykırılık giderilmez ise yukarıda yer vermiş olduğumuz TBK 316. Madde dayanak gösterilerek sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilir.

 Hukuk danışmanlığı, bireylerin ve işletmelerin hukuki süreçler ve durumlarla ilgili bilgilendirilmesi ve yönlendirilmesidir. Bu hizmet genellikle karmaşık hukuki süreçler, sözleşmelerin hazırlanması veya hukuki uyuşmazlıklar durumunda ihtiyaç duyulur.

Istlondon Legal Ltd Hukuk Bürosu, ticaret hukuku, sözleşmeler hukuku, iş hukuku, gayrimenkul hukuku, medeni hukuk gibi birçok farklı hukuk dalında hizmet vermektedir.

Avukatlar, hukuki süreçlerde rehberlik ve danışmanlık hizmeti sağlarlar. Hukuki bilgi ve deneyime sahip olmaları, sizin haklarınızı koruma ve hukuki süreçlerden başarılı bir şekilde geçme şansınızı artırır.

 Avukatınıza vekalet vermek için Türk Medeni Kanunu'nun 506. maddesi gereği bir noter aracılığıyla vekaletname çıkarmanız gerekmektedir. Bu süreçte avukatınızın size sağlayacağı bilgilerle noterde vekaletnameyi düzenleyebilirsiniz.

En iyi hukuk bürosunu bulmak için, büronun deneyimini, uzmanlık alanlarını ve müşteri yorumlarını incelemek önemlidir. Ayrıca, daha önce önemli davaları ve emsal Yargıtay karari olus dosyalarinin obulunup bulunmadigini araştırmanız tavsiye ederiz. Ayrica web sitemizdeki su sayfada yer alan hukuk burosu listesi de isinize yarayabilir. >>>

 İstanbul'da deneyimli ve başarılı bir hukuk danışmanı bulmak için, danışmanın geçmiş deneyimlerine, müşteri yorumlarına ve uzmanlık alanlarına bakmanız yararlı olacaktır. Ayrıca, danışmanın daha önce elde ettiği başarılı Yargıtay kararlarına da göz atmanız faydalı olabilir. Ayrica buraya da bakabilirsiniz.

Ceza hukuku alanında deneyimli bir avukat bulmak için, avukatın geçmişteki davalarındaki başarılarına, müşteri yorumlarına ve uzmanlık alanlarına bakabilirsiniz.  

 Belirli bir konuda uzman bir avukatı nasıl bulabilirim? 

Cevap: Avukatınızın uzmanlık alanlarını ve geçmiş tecrübelerini inceleyerek konusunda uzman bir avukat bulabilirsiniz. Mesela, TCK 125'inci maddesi gereği iftira atılması durumunda, ceza hukuku konusunda uzman bir avukatla çalışmanız sizin yararınıza olacaktır.

 Hakkınızda açılmış bir dava olduğunu öğrenmek için, Tebligat Kanunu'na göre size bir tebligat gelmesi gerekmektedir. Eğer bir tebligat almazsanız, yerel adliyelerden veya UYAP sisteminden kontrol edebilirsiniz.

1. Dava açma süreci, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ilgili maddelerine göre işler. İlk olarak, davayı açacağınız konuyu, iddialarınızı ve taleplerinizi içeren bir dava dilekçesi hazırlamanız gerekmektedir. Daha sonra, dilekçenizi ilgili mahkemeye sunmalısınız.
2. Soru: Dava dilekçesinde nelere dikkat edilmelidir?Cevap: Dava dilekçesinde, talebinizi açıkça belirlemeniz ve iddialarınızı destekleyen kanıtlara yer vermeniz gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu'nun 74. maddesi gereği, dava dilekçesinde belirli unsurların olması zorunludur.
3. Soru: Mahkemeye yatırdığım harçları geri alabilir miyim?Cevap: Harcamalar Hukuku gereği, dava sonucunda haklı bulunan taraf, genellikle dava masraflarını karşı tarafa ödetebilir. Bu masraflar arasında mahkemeye yatırdığınız harçlar da bulunmaktadır.
4. Soru: Miras hukukunda saklı pay nedir ve kimlere ne kadar saklı pay düşer?Cevap: Türk Medeni Kanunu'na göre, miras bırakanın ölümü üzerine, mirasçıların belli bir kısmı mirastan yoksun bırakılamaz; bu kısma "saklı pay" denir. Örneğin, miras bırakanın çocukları için saklı pay, mirasın yarısıdır. Eğer miras bırakanın çocukları yoksa ve eşi hayatta ise, eşe düşen saklı pay yine mirasın yarısıdır.
5. Soru: Kira sözleşmesinde neler olmalıdır?Cevap: Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira sözleşmesinde, tarafların isimleri, kiralanan yerin adresi, kira bedeli, kira süresi ve depozito miktarı gibi önemli bilgiler yer almalıdır.
6. Soru: Avukatlık ücreti nasıl belirlenir?Cevap: Avukatlık ücreti, Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği'nin belirlediği asgari ücret tarifesi doğrultusunda belirlenir. Ancak, bu ücret, avukatın deneyimi, davanın karmaşıklığı ve uzmanlık alanı gibi faktörlere bağlı olarak değişebilir.
7. Soru: Ticari alacaklarım için icra takibi nasıl başlatılır?Cevap: Ticari alacaklarınız için İcra ve İflas Kanunu'na göre icra takibi başlatabilirsiniz. Bu süreç, borçluya ödeme emri gönderilmesi ile başlar. Eğer borçlu, ödeme emrine itiraz etmezse, alacağınızı tahsil etmek için icra memurluğuna başvurabilirsiniz.
8. Soru: Nasıl iflas,iflas erteleme, konkordato başvurusunda bulunabilirim?Cevap: İflas başvurusu, İcra ve İflas Kanunu gereğince bir avukat aracılığıyla yapılır. İflas talebinde bulunabilmek için, öncelikle borçlarınızı ve mali durumunuzu belgeleyen belgeleri toplamanız gerekmektedir. Daha sonra, bu belgeleri avukatınıza sunarak iflas başvurusunda bulunabilirsiniz. Yine diger konu basliklariyla ilgili basvurularinizi avukatiniz araciligi ile yapabilirsiniz.